Thông tin này được ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ tại một sự kiện chuyên ngành do đơn vị này tổ chức.

1. Quy hoạch dài hạn tái định hình bản đồ bất động sản đô thị

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá bán, vị trí địa lý và tiện ích hiện hữu, thì hiện nay, định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò then chốt trong quyết định xuống tiền.

Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động trực tiếp đến hành vi giao dịch (trong đó 52% đánh giá “ảnh hưởng rất lớn” và 44% nhận định “ảnh hưởng phần nào”).

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn nâng cao lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ông chỉ ra 3 áp lực lớn thúc đẩy quá trình này:

• Thứ nhất: Sự xuống cấp nhanh chóng của khu vực đô thị cũ.
• Thứ hai: Áp lực về xã hội, môi trường và chất lượng sống (mật độ dân cư cao, ùn tắc giao thông, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công).
• Thứ ba: Yêu cầu nâng cấp hạ tầng để tăng năng lực cạnh tranh kinh tế.

Bài học phát triển từ các siêu đô thị Thượng Hải và Seoul

Ông Nguyễn Quốc Anh lấy dẫn chứng từ Thượng Hải và Seoul – những đô thị lớn sau tái quy hoạch đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt trên cả ba phương diện: kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư.

• Tại Thượng Hải (1990–2020): GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm mạnh từ 75.000 người/km² (1990) xuống 22.590 người/km² (2025), trong khi Phố Đông tăng từ 2.570 lên 4.791 người/km². Việc hình thành cực tăng trưởng mới vừa giảm tải cho trung tâm, vừa mở rộng không gian phát triển về phía Đông.
• Tại vùng đô thị Seoul (1982–2025): GDP tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần và FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD. Mật độ dân số tại lõi Seoul giảm từ 17.500 xuống 15.400 người/km².

Cả Thượng Hải và Seoul đều tuân theo trình tự tái quy hoạch bài bản: Tái cấu trúc khu vực lõi → Hình thành các cực tăng trưởng mới → Từng bước dịch chuyển dân cư, giáo dục, sản xuất và dịch vụ ra vùng vệ tinh.

Ông nhận định đây cũng là xu hướng tất yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Trong tương lai, vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng. Mỗi khu vực mới sẽ đảm nhận vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị tương ứng.

2. Hà Nội: Mở rộng không gian tăng trưởng về các đô thị vệ tinh

Áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Thống kê cho thấy mật độ bình quân tại các quận nội thành cũ lên tới khoảng 19.000 người/km², trong khi toàn Hà Nội chỉ khoảng 2.600 người/km². Bên cạnh đó, thành phố còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ xây dựng từ giai đoạn 1960–1980 tập trung ngay trong nội đô.

Để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang triển khai đồng thời 3 giải pháp trọng tâm: phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ.

• Hạ tầng giao thông: Đặt mục tiêu hoàn thành Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026–2027; chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.
• Mô hình phát triển: Định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó, các vùng như Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng là dư địa tăng trưởng mới.
• Cải tạo đô thị cũ: Hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026–2030.

Cơ hội tăng giá trị bất động sản từ bài học Thượng Hải

Hướng đi của Hà Nội có nhiều điểm tương đồng với Thượng Hải. Trước khi tái cấu trúc, khu lõi Phố Tây (Thượng Hải) có mật độ rất cao (Hoàng Phố ~54.800 người/km², Tĩnh An ~48.900 người/km²). Thượng Hải sau đó vừa cải tạo trung tâm, vừa tạo cực phát triển mới: Phố Đông (tài chính, thương mại, BĐS cao cấp) và Hồng Kiều (hàng không, hội nghị, giao thông liên vùng). Thành phố không chỉ di dời dân cư mà còn tạo thêm việc làm, hạ tầng và chức năng kinh tế tại các vùng mới.

Theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh, giá trị bất động sản Thượng Hải gia tăng liên tục qua các giai đoạn quy hoạch:

• Giai đoạn 2000–2007: Di dời ~745.000 hộ, cung – cầu tăng, giá BĐS tăng khoảng 2,3 lần.
• Giai đoạn 2007–2016: Quỹ đất nội đô thu hẹp, hạ tầng (Metro Line 9, Hồng Kiều Hub) hoàn thiện, giá tăng thêm khoảng 3 lần.
• Giai đoạn 2016 đến nay: Bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn. Tổng cộng, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần trong 20–25 năm.

“Bài học từ Thượng Hải không nằm ở mức tăng giá đơn thuần, mà ở việc quy hoạch đã đồng thời giảm áp lực dân số, cải thiện chất lượng sống và tái phân bổ nguồn cung. Khi khu lõi được tái định vị, các cực tăng trưởng mới được hình thành và hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản mới có nền tảng tăng trưởng bền vững.”

– Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn